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房屋登记中涉及到的基本原则

        随着《物权法》、《房屋登记法》的相继出台,房屋登记业务发生了很大的变化。要做好房屋登记工作,须遵循的基本原则有:法定机构登记(属地管理)原则;权利主体一致(房地合一)原则;依法申请登记原则;受理询问原则。以上仅是本人在房屋登记实务中对《物权法》、《房屋登记法》及相关法律、法规的个人见解。
        一、法定机构登记(属地管理)原则
        1、法律依据
      《物权法》第10条规定:“不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。”
      《房屋登记办法》第4条重申了这一原则,即房屋登记属地管辖。
      《房屋登记办法》第5条规定:“房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。”
        一个行政区域只设一个房屋登记机构,从源头上防止 “一房多证”、“一房多卖”、“一房多押”等现象发生,有利于房地产市场的统一、发展和交易安全。
        2、登记机构
       直辖市、市(县)人民政府建设(房地产)主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。
       如:市(县)房管局;市(县)房管局下属房产登记、交易中心、产权管理处等。
        3、现实意义
        房屋登记实行属地管理原则,方便了当事人办证、查询,节约了交易成本,有利于房地产市场的统一和发展,维护交易安全。
        我市以前存在“证出多门”现象,2001年底至2003年6月全市通过换证工作,房地产市场统一、健康发展。现对旧(手写)产权证,当事人申请办理抵押登记时,须换发新证后再办理抵押登记;如果办理交易,可以换证和交易两项业务合并办理,登记人员应认真核实原产权档案。
        二、权利主体一致(房地合一)原则
        1、物权法
        第142条规定:“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。”(换句话说,土地使用权是谁的,建成的房屋所有权就是谁的,这一点十分重要。)
        案例分析:合作建房
        甲方提供一块土地,乙方出资合作建设1幢8层房屋,双方协议(协议书经过公证)对建成的房屋进行分配,甲方分得1~3层,4~8层归乙方。房屋竣工后,甲死亡,乙方持建房手续和合作协议(公证书)到房屋登记机构申请办理房屋所有权证,请问:房屋登记机构应如何办理?
        分析:因为土地使用权证、建设工程规划许可证等办理初始登记的要件记载的主体必须一致,所以该房产权为甲所有。甲、乙双方的合作协议,只具备合同债权效力(债务人为甲方;债权人为乙方),但不具有物权效力。按照房屋登记须共同申请启动,现甲已经死亡,无法共同申请办理转移登记。按照《继承法》规定,甲方遗产应由其继承人依法继承(由于甲方生前与乙方签订了合作协议,具有法律效力。甲方的继承人继承房产的同时,须承担相应的债务)。所以,房屋登记机构依据《国有土地使用权证书》、建设工程规划许可证等手续和《继承公证书》,先办理甲方的继承人的名下,然后依据乙方与甲方的继承人重新签订的合作协议,双方共同申请,办理交易手续。如果甲的继承人拒绝与乙方重新签订合作协议,乙方可申请人民法院主张物权,或向甲方继承人提出索赔。
        第146条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”(房随地走)
        第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”(地随房走)
        第182条规定:“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押;以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。”
        第200条规定:“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分,但新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。”
        2、城市房地产管理法
        第32条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。
        第61条规定:“以出让或者划拨方式取得土地使用权,……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权书”。(房地产一级市场:地→房;房地产二、三级市场:房→地)
        值得注意的是,集体土地上的房屋买卖应当遵循“先地后房”原则。如果当事人先办理房屋所有权转移登记,再去办理宅基地使用权,有可能出现不符合宅基地使用权的情形,无法办理宅基地使用权变更登记,从而造成宅基地使用权主体和房屋所有权主体不一致。另外,农村住房买卖的须经村委会同意转让,且受让方必须是集体经济组织成员(村民)。
        但是,以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押登记则坚持“先房后地”原则,不适用于“先地后房”原则。《物权法》第183条规定:“乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。”这已明确了集体建设用地使用权抵押和房屋所有权抵押有明确的时间顺序。
        3、建设部规章
       《权属登记管理办法》第6条规定:“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。”
        三、依法申请登记原则
       《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
        由此可见,现行法律虽然规定了登记的法律效力,却并不要求房屋一定进行登记。是否进行登记从而获得物权法上的效力,必须通过当事人自己的意思来表示,这个意思表示就是登记申请。
        申请将引起登记机构受理、审查、决定等行为。除法律、法规另有规定外,登记依申请进行,不申请不能启动登记程序,这是《房屋登记办法》确立的一个重要原则。
        实践中仍然会有直管公房、无主房屋等类型的房屋,以往由登记机构依职权代为登记。《房屋登记办法》实施后,直管公房应当由公房的管理部门(房管所)申请登记;无主房屋归国家或集体所有的,也应当由国家(房管所)或集体(村委会)申请登记,这仍然可以归为依申请进行登记的情形。
        1、申请人
        只有与房屋物权变动有关联的当事人才有资格提出申请,申请人必须具备民事行为能力。
        不同登记业务申请人不同。如房屋抵押权设立、注销登记:抵押权人、抵押人和借款人;商品房办证:开发商、购房人;预购商品房预告登记:开发商、购房人;二手房买卖:买、卖双方;异议注销登记:权利利害关系人或产权人。
        自然人18周岁以上(精神正常)的成年人具备民事行为能力;未成年人的房屋登记,应当由其监护人(父母)代理申请登记。行政、事业单位的房屋产权登记,须提供组织机构代码证;企业单位,须提供营业执照。
        案例分析:
        某公司营业执照已经被工商行政管理部门吊销,但在营业执照被吊销之后,该公司与其他单位签订了房屋买卖合同,将本单位的房屋出售,然后到房屋登记机构申请办理交易手续。请问:登记机构是否受理,为什么?
        分析:登记机构不予以受理。因为:
        《公司法》第18条规定:“依法被吊销营业执照、现今关闭或被撤销。”《民法通则》第40条规定:“法人终止,应当依法进行结算,停止清算范围外的活动。”
        如果企业在营业执照被吊销之后,又与其他单位签订房屋买卖合同,显然与“停止清算范围外的活动”这一规定相冲突。营业执照被吊销之后,即使其法人资格尚未消灭,其民事权利和民事行为能力已被限制,不能再进行房屋买卖等行为,所以,登记机构不予以受理。
        当然,如果企业因资产重组、破产而依法拍卖,即使企业的营业执照已被吊销,登记机构应当办理转移登记。
        2、申请方式
        1)单方申请
        单方申请是特殊方式,且类型有限,单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动情形。
        《房屋登记办法》第12条规定,有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:
        A、因合法建造房屋取得房屋权利。
        B、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利。
        C、因继承、受遗赠取得房屋权利。
        D、房屋灭失。
        E、权利人放弃房屋权利。
        已设立抵押权登记的,产权人不得放弃产权。因为抵押的房产,除了抵押权人同意外,限制任何形式房产转移。
        F、法律、法规规定的其他情形。
     《房屋登记办法》第69条规定了单方申请登记的一种特殊情形,即预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。如果预售人和预购人没有事先约定进行预告登记,则申请预告登记时必须双方到场申请。
        预告登记本质是为保全房屋所有权的顺位请求权、债权等实现而进行的登记。预购商品房预告登记的目的是保障购房人的将来物权的实现,限制开发商将已出售的房屋再行出售(“一房多卖”)、抵押,防止因开发商债务等原因被法院查封。
        2)共同申请
       《物权法》第15条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
        比如,《担保法》、《房地产抵押管理办法》规定,抵押合同以登记生效。《物权法》改变了这一规定,抵押合同自双方签订时生效,未经登记,抵押权人不具有优先受偿的请求权。
        房屋买卖、交换、赠与、抵押等行为都属于双方行为,合同是物权变动的原因行为,仅具备债权效力。合同签订后,还须办理相应的房屋登记,才能发生物权变动的效力。基于这些行为的房屋登记,如果当事人不共同申请,登记机构就无法完整了解当事人的真实意思,登记结果的正确性也就无法保证,从而影响登记的公信力。所以,房屋买卖、交换、赠与、抵押等登记,应当由当事人双方共同申请。
        共同申请主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形:房屋买卖、交换、赠与、抵押等。除《房屋登记办法》第12条特别规定可以单方申请的情形外,原则上应当由当事人双方共同申请;牵涉到共有的情况下应当由各共有人共同申请登记。
        在登记实务中,经常遇到夫妻离婚后失去财产的一方拒不按照财产分割协议办理房屋过户手续,这时另一方就涉及登记请求权的问题。登记请求权是指登记权利人要求登记义务人协助完成登记手续的权利。夫妻离婚后失去财产的一方拒不按照财产分割协议办理房屋过户手续,另一方作为登记权利人,有请求其协助共同向登记机构申请办理登记的权利。
        我国目前尚无登记请求权的具体规定,登记权利人主要是通过《合同法》、《物权法》第15条的有关规定来主张该项权利。离婚协议属双方物权变动的合同,因此,物权合同生效后,合同一方当事人仍有请求另外一方依合同约定履行登记义务的权利。
        3、申请材料
       《房屋登记办法》第17条规定“申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的,应当受理,并出具书面凭证。”
       申请登记的房屋主体、客体、内容与其他登记申请材料一致即可。如果材料不真实,由申请人承担责任。
        4、申请书
       登记机构无权对房屋权利变动的原因证明文件的真实性进行审查。原因之一,法律未授权登记机构确认物权归属的权利。《物权法》第32条规定:“物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”。由此可以看出,物权的确认应当通过法院或仲裁机构进行,显然,并未授予登记机构确认物权归属和内容的权利。原因之二,登记机构没有权利认定合同效力。房屋权利变动主要是基于当事人之间的合同,只有法院或仲裁机构(如工商部门)才能确定合同效力,其他行政机关无权确认合同效力。
        因为登记机构无权对实体民事法律关系加以审查,故《房屋登记办法》强调以当事人申请书代替当事人之间的合同以及其他房屋权利变动原因以供登记机构审查。
        5、代理申请
        代理是代理人在代理权限内以被代理人的名义对第三者为意思表示或受领意思表示,并由被代理人承受其法律后果的行为。
        (1)委托代理
        在房屋登记中,申请人因为种种原因无法亲自办理房屋登记时,可以委托他人进行办理。
        登记实务中遇到较多的是二手房交易、抵押登记,委托书需经公证。
        对于二手房交易的,如果委托在先,受托人不能为购房人;如果购买在先,委托公证书在后,购房人可以为受托人。
    (2)法定代理
        1)未成年人申请房屋登记
        《房屋登记办法》第14条规定:“未成年人的房屋,应当由其监护人(父母)代为申请登记;监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。”
        书面保证可以不经过公证,至于监护人实际上是否为未成年人利益,登记机构不进行实质审查;如果监护人委托他人处分未成年人房屋申请登记的,书面保证必须公证。
        2)成年的无(限制)民事行为能力人的房屋登记
        当事人有无民事行为能力或限制民事行为能力,应当由人民法院认定。登记机构不能单凭当事人亲属的陈述或出示医疗证明就予以认定其为无民事行为能力人或限制行为能力人。为避免日后的纠纷,如果当事人的亲属出陈述或出示了医疗证明,登记机构应当暂缓由该当事人直接办理权属登记手续,请当事人的亲属在规定的期限内向人民法院提出申请,由人民法院认定,而后再对该房地产进行处分。否则当事人的亲属会以登记机关明明知道当事人无民事行为能力仍为之办理而追究登记机关责任。
        6、具结保证制度
      (1)具结保证制度的定义
    “具”:安排、筹划、办理;“结”:保证负责的字据;“保证”:担保做到。
        “具结保证书”:在房屋权属登记中,当事人向房屋登记机构提出的表示对自己的行为负责,愿意承担该行为后果全部法律责任的文件。
    “具结保证人”:在具结保证书上签名、按手印的当事人。
    “具结保证制度”:在房屋权属登记中,当事人必须根据房屋登记机构的要求,提交自己签名、加盖指印的具结保证书的制度。
      (2)建立具结保证制度的客观原因
        1)国家保护善意取得
      《物权法》第106条规定:“受让人善意地以合理的价格取得无处分权人转让的不动产已经登记的,受让人取得该不动产的所有权。”
       善意取得应符合三个条件:一是合法取得;二是合理价格取得;三是不知情。受让人是否善意取得由人民法院认定,登记机构无权认定。
       国家在保护善意第三人的同时,可能会放纵无处分权人的侵权行为,可能会损害所有权人的合法权利。很多情况下,房屋登记机构不便确认无处分权人及其侵权行为。
       2)登记机构的形式审查、办证时限制
       房屋登记机构不能对当事人和当事人提交的证明材料作全面的实质审查,另外,由于办结时限制,这些客观原因会导致有登记失误的可能。
       (3)建立具结保证制度的意义
       因具结保证人陈述错误、虚假的情况,提供错误、虚假的材料等原因,导致房屋登记机构房屋权属登记失误,造成损失的,由具结保证人承担责任,或者由全体具结保证人对全部损失承担连带责任,房屋登记机构不承担任何责任。所以,为了减少房屋登记机构以形式审查为主要审查手段的房屋权属登记失误,有必要同时调动房屋登记机构和当事人的积极性,由房屋登记机构和当事人共同承担房屋权属登记证据审查的风险责任,做好房屋权属登记工作。
       (4)建立具结保证制度的法律依据
      《物权法》第21条规定:“当事人提供上虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。”
      《房屋登记办法》第11条规定:“申请人应当对申请材料的真实性、合法性、有效性负责,不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。”
      《房屋登记办法》第92条规定:“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记,给他人造成损害的,应当承担相应的法律责任。”
        7、撤回申请
        登记由当事人申请启动,在登记行为完成之前,申请人也完全按照自己的意思撤回登记申请。
撤回申请应把握两点:
        一看登记进行到何种程序。如果已经核准登记,即登记簿已经记载这一权利状态,作为不动产物权已经公示,登记机构不能随意撤销。
        二看是否会因此而影响第三人的利益。如抵押人在签订抵押合同后,已和抵押人共同提出申请,而后抵押人违背诚信原则,要求收回登记申请的。此时,如果登记机构允许其单方面收回申请,则极有可能会损害抵押权人益。但是如果抵押人和抵押权人共同要求收回申请的,应当允许。
        四、受理询问原则
    《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责: 
    (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。”
        由此可以看出,询问既是登记机构的职责,也是登记工作的一项必须程序。
        1、询问目的
        在《物权法》出台以前,法律对登记机构在受理登记申请时的具体事项没有做明确的规定,登记机构一般只对登记申请人提供的有关要件是否齐备进行查验,没有将询问登记申请人纳入登记程序。为了确保登记内容的真实性,消除登记风险及存在的不安定因素,《物权法》、《房屋登记办法》规定登记机构在查验申请人提交资料时,应当就与登记申请有关事项询问申请人。目的在于使登记机构在职权范围内充分履行职责,尽可能保证如实、准确、及时地登记,避免登记错误。
        2、询问事项
        1)申请登记事项是否是申请人的真实意思表示
        由于登记行为本身是应申请人的要求进行的,登记行为所引发的物权变动主要取决于当事人的意思表示。
       《民法通则》第55条的规定:“民事法律行为应当具备下列条件:1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表示真实;3、不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实是民事法律行为生效的条件之一。所以,为保证登记行为生效,登记机构首先应询问申请人意思表示是否真实。
        值得注意的是,登记机构之所以要询问申请登记事项是否是申请人的真实意思表示,主要是提示当事人应当按照真实意思表示申请登记,而不意味着对此进行审查。
        2)申请登记房屋是否为共有房屋
       现实生活中存在不少实际属于共同财产却没有按共有房屋进行登记的情形,比如夫妻婚姻关系存续期间取得的房产(特别是房改房),以往在申请登记时习惯由夫(妻)一方直接向登记机构提出申请而非共同申请,则日后处分此类房产时,由于没有登记共有情况,隐形共有人的合法权益得不到保障。
       《房屋登记办法》第13条的规定,共有房屋登记应当由共有人共同申请。凡共有房屋,无论在申请登记时或进行处分时,申请人、权利人应当按实际的权利状态申报,这是申请人、权利人应尽的义务。
       登记机构在受理登记申请时就申请登记房屋是否为共有房屋进行询问,可以有效避免出现此类情形,如实地将共有情况记载于登记簿上,维护共有人的合法权益。
       由于申请登记时不涉及到房屋处分风险,不足以引起登记人员的重视,对商品房办证没有要求购房人夫妻双方到场签字,就核发了夫妻共同共有的房产证,这实际上是对实行AA制的家庭一种侵权行为,也给房屋登记工作带来了隐性风险。
       按旧《婚姻法》规定,个人婚前财产,结婚8年后,视作为夫妻共有财产。长期以来,常常将夫妻共有房产登记为夫(妻)一方名下。新《婚姻法》以“约定优先”原则,夫妻可以约定婚前个人财产、婚后财产约定一方单独所有或双方共同共有。比如,夫妻存续期间共同购买的商品房,要求夫妻共同申请。夫妻双方可约定该房为合同当事人单独所有,也可申请共同共有。所以,只有夫妻双方到场,房屋登记机构才能充分了解申请人真实意思。
        3)房屋登记簿记载的权利人是否同意更正
       《物权法》第19条第一款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应该予以更正。”
       涉及到权利归属的更正登记,须把握两点:
        一是申请人必须提供证明登记确有错误的材料,既要避免真正权利人因登记公信力受到损害,又要防止权利人和利害关系人利用书面同意的规则规避相应的税收。所以,登记机构对能证明登记确有错误的材料应当从重严把握。
        例如,甲欲将房屋卖给乙,但为了逃避契税、营业税,二人约定由乙对该房提出更正登记的申请,而甲则出具书面同意。在此种情况下,如果登记机构办理了更正登记,显然帮助申请人乙逃避相关税收。
 
        二是应由登记权利人和利害关系人共同申请。利害关系人因更正登记而直接受益;登记权利人则因更正登记而丧失原有的部分或全部的权益。因此,对于由利害关系人提出的更正登记申请,登记机构除查验利害关系人提交的相关证明材料,还应当询问登记簿记载的权利人是否同意更正。如果权利人拒绝进行更正登记,则更正登记不可能发生。此时,利害关系人可以依据《物权法》第19条第二款的规定申请异议登记。
        异议登记并不是物权登记,只是物权的临时保全措施。异议登记后,利害关系人必须在15日内上诉法院,法院在15日内进行财产保全,以防止权利人处分该房产。如果利害关系人在15日内没有上诉法院,异议登记自动失效,利害关系人或权利人均可以申请注销异议登记。异议登记不当的,给权利人造成损失的,利害关系人须承担相应的责任。
        案例分析:邱某于2009年4月2日持商品房买卖合同(2009年3月26日)、购房发票、契税、离婚证(2007年9月12日)、未婚证明等到房屋登记机构申请办理了单独所有产权。2009年11月5日吴某持与邱某的结婚证(2009年3月23日)到房屋登记机构反映,该房实际上是吴某一人出资购买,邱某隐瞒登记机构骗取产权,登记无效。现吴某要求登记机构撤销邱某产权,办理吴某单独产权。请 问:登记机构应如何办理?
        分析:登记机构登记符合法定程序,手续齐全,具有公信力。吴某因邱某隐瞒婚姻事实取得单独产权,其损失须由邱某承担,登记机构不承担任何责任。
       吴某可与邱某协商,双方共同申请转移(交易)登记,产权过户到吴某名下;或者由邱某赔偿吴某的购房款,产权仍归邱某所有。如果邱某不同意,吴某可以到登记机构申请异议登记,15天内向人民法院起诉。法院在15日内对该房进行财产保全,以防止邱某将房屋卖给第三人。如果吴某通过法院确认房屋所有权,再持法院生效的判决书前来办理更正登记。
        4、登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人,尽可能的保证登记内容的准确和真实。
在商品房办证实务中,购房合同在结婚证之前,但购房发票在结婚证之后,登记机构认为必要可以询问购房人的配偶,是否为合同当事人婚前个人出资购买,以确保是否存在隐性共有人,不能单凭合同时间在结婚证时间之前就认定该房合同当事人婚前财产。如果合同当事人有充分的证据证明其婚前个人出资(如婚前财产公证书),登记机构可以依单方申请办理其单独所有产权。
        5、询问结果应当经申请人签字确认,并予以保留
       询问结果,应当经申请人签字进行确认,并予以保留。这既是申请人对所记录询问结果的真实性进行确认,又可以避免日后发生争议时,登记机构难以举证的情况出现。经申请人签字确认后的询问结果应连同登记申请材料一同作为权属档案进行保存。
       总之,《房屋登记办法》实施后,登记业务发生的变化,比如增加了预告登记、异议登记、更正登记、地役权登记;取消了房屋总登记[在一定的时间内对辖区内全部房屋或者特定区域内房屋进行的全面登记(总登记属行政强制性登记)];房屋登记机构不允许以年检等名义进行重复登记(如验证);房屋登记机构不允许要求对不动产进行评估(比如,二手房地产交易,国家“申报价格”制度,房屋登记部门只须收取“契税完税凭证”即可。)。这些体现了“以人为本” ,更充分说明了房屋登记依当事人申请启动的重要性。
 
 
                   
                                                                 吉州房地产交易所
                                                                       罗 振 福
                                                                   2010年7月20日
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