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房地产抵押登记应当审核的主要内容

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目前,我市房地产抵押市场十分活跃。房地产是不动产,易受政策限制,且具有价值高大和增值、保值等特性,历来是金融部门看好的抵押担保财产。当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押登记是政府行为,是抵押权获得公信力的必要途径,具有优先受偿的法律效力,能有效的防范贷款风险。所以,抵押权人(金融部门)十分重视房地产抵押登记。当房地产抵押当事人设定抵押时,房地产抵押登记部门应审核哪些主要的内容呢?
一、房屋权属状况审核。房地产抵押登记的实质是对其权利的限制,即对抵押人处分权的限制,是房地产抵押登记的首要工作,也是进入房地产抵押的必要前提条件。所以,房屋权属审核工作十分的重要。房屋权属审核的主要内容有:
1、鉴别房屋权属证书的真伪。当前有一些不法份子想利用制假的房屋权属证书骗取贷款,作为抵押登记部门,应当具备识别权证真伪的能力。虽然房屋权属证书是全国统一制作的,具有防伪的标识,房屋权属证书是较难制假的,但登记工作人员仍应仔细鉴别。此外,还可通过房屋权属信息的查询系统来核对其权属信息的真伪。如:抵押人是否有房屋所有权证、土地使用权证;房屋所有权证与土地使用权证的权利人是否一致等。
2、核对房屋权属是否已设定了他项权利,是否受到司法部门等限制、扣押、查封、监管等,以及法律规定不得设定抵押。如:土地所有权;教育、医疗等公共福利事业的房地产;房地产权属有争议的,这些房地产是不能抵押登记的。
二、核对房地产抵押物的现状是否发生变化。如房屋面积、房屋的用途,房屋地址是否发生了变化,必要时可到房屋现场核对。房屋已倒塌的,其房屋所有权证书应交由权属管理部门收回并注销;房屋所有权人已死亡的,须继承后再办理抵押登记;房屋已发生了翻建、改建、扩建、部分拆除的,须办理权属变更登记后再办理抵押登记。
三、对抵押当事人的抵押资格的审核。按国家规定,只有房屋所有权人才能以抵押人的身份进行物权担保。所以,设定房地产抵押登记时,须经房屋所有权人书面同意;共有房产的,还须经全体共有权人书面同意;以集体所有制企业的房地产抵押,须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报上级主管机关备案;以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业另有章程的除外;以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业另有章程的除外……
四、对有关合同条款的审核。房地产抵押登记时,涉及的合同主要有借款合同和抵押合同。其内在的关系为:借款合同为主合同,抵押合同为从合同,从合同以主合同有效为前提。房地产抵押登记部门在审核有关合同条款时,应把握以下几点:
1、抵押期限。在借款合同中,借款期限是必备条款。由于抵押合同是从合同,所以,抵押期限也是必备条款,其登记须以借款期限为依据。如:借款期限为2年,抵押期限为2年。但在审核抵押期限时有两种特殊的情况不容忽视:一是有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的,其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。所以,企业以其所有的房地产抵押,房地产抵押登记部门须核对其营业执照的经营期限。二是以具有土地使用年限的房地产抵押的,其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
2、房地产抵押物价值。有的典当公司与抵押人签订借款合同和抵押合同后进行房地产抵押登记时,既不提交房地产价值评估报告,也未与抵押人就房地产抵押物价值达成书面协议。其不规范的行为,会给日后造成不必要的债务纠纷。《城市房地产抵押管理办法》规定:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。”也就是说,抵押物的价值是其贷款金额的最高限制,即贷款金额不得超过抵押物价值, 超过抵押物价值的部分,抵押登记部门不予登记,其按一般债权债务处理,不具有优先受偿权利。
3、借款利率。目前,我市的贷款人多为金融部门,其贷款利率一般在国家规定的法定利率上下浮动。但是,对于企业之间购货或民间个人之间借款而设定房地产抵押的,如其约定的借款利率超出了国家规定的最高限额,属于高利贷,应不予登记。在进行房地产抵押登记时,抵押权人为隐瞒这一违法事实,在借款合同中,故意不约定借款利率。其行为违反了有关法律的规定,因为国家是不允许高利贷的,故对高利贷的抵押登记是无效的。
4、其他不当条款的审核。在实际的抵押登记中,有的抵押权人与抵押人签订抵押合同时就约定:“……如借款人到时不能按期还清借款,则该抵押房地产归抵押权人所有。” 关于这一点,《城市房地产抵押管理办法》中有明确的规定:“当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”也就是说,只有当债务人不履行债务的事实发生,抵押权人才有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。这一行为属于事实发生后的财产处置,为的是确保抵押权人的合法权益。然而,在房地产设定抵押时,抵押权人就事先约定抵押房地产的处置方式或结果,这一行为违反了《合同法》的公平性原则有关规定,对于借款人或抵押人来说是不公平的,其条款是无效的。为什么这样说呢?一般情况下,借款人和抵押人为同一人,或者有利害关系,由于借款人急需资金周转,而房地产短时难以变现,且交易程序复杂,抵押权人很可能会乘人之危,提出各种不平等的条件,抵押人很可能会被迫接受不平等条款。
所以,作为房地产抵押管理部门,可制定规范的抵押合同文本,这对规范房地产抵押行为,防范债务纠纷有积极的意义。
 
 
                             2006年11月7日
 
(作者简介:本文作者系中国注册房地产评估师、房地产经济师)
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